Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).
Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre
Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3)
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir.
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Durumu
Kira sözleşmesinin yenilenmesi üzerine yenileme sözleşmesinde tespit edilen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir.
Davacılar; murisleri ile davalı arasında 15.08.2009 tarihli kira sözleşmesinin daha sonra da 01.01.2013 tarihli kira sözleşmesini imzalanmış olduğunu, davalı kiracının halen aylık 900 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre ödenen kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin uygun oranda tespitini istemiştir. Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir (Y3HD-K.2018/11236).
Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir (TBK m.345):
· Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
· Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
· Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı
Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir.
Belirtilen rakam ıslah edilememektedir.
Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucu hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K.).
Kira Bedelinin Tespiti Davası Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası olarak Açılamaz
(HGK-K.2021/267)
Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
Kira Bedeli Brüt Olarak Talep Edilmeli
Kira tespit davası açılırken netice-i talep, brüt rakam üzerinden mi, yoksa net rakam üzerinden mi talep edilecektir. Yargıtay uygulaması, brüt rakam üzerinden hüküm kurulması yönündedir:
“Kira tespit davalarında brüt(stopaj, KDV, fon vs. dahil) olarak hüküm kurulmalıdır” (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 18.12.2018 tarih 2018/3705 E. 2018/12905 K.).
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir (Y3HD-K.2019/4582).
Hak ve Nesafet İlkesi Uyarınca Yapılacak İndirim
Hak ve nesafet ilkesi uyarınca yapılacak olan indirim talep edilen kira bedeli üzerinden değil bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedeli üzerinden yapılacaktır. Daha sonra talep aşılmaksızın kira bedeli tespit edilecektir.
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.
O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.10.2021 tarih 2017/977 E. 2021/1168 K.)
Kira Tespit Davasında Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim
(Y3HD-K.2019/1063)
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan 04.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
(Y3HD-K.2019/4254)
Mahkemece, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5- % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde fazla miktarda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
(Y3HD-K.2019/3754)
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece bilirkişi raporu ile belirlenen dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği brüt kira bedelinden ilgili rapor ile bağlı olmaksızın davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Bilirkişi Raporunda Emsal Kira Bedelinin Talep Edilen Bedelden Fazla Olması Durumu
Kira tespit davalarında bilirkişi raporunda dava dilekçesinde belirtilen bedelden daha yüksek bir emsal bedel tespitinin yapılması ve bu tespit edilen bedelin kabul edilmesi halinde mahkemece bilirkişi raporundaki bedele hükmedilebileceğine dair Yargıtay kararı mevcuttur.
Yargıtay kararı bu istisnai durumun taleple bağlılık kuralına aykırılık teşkil etmeyeceğini belirtmektedir.
‘‘Sözleşmede kira parası yıllık 3.000 TL olarak belirlenmiş, sözleşmenin özel şartlar bölümü 7. maddesinde kira parasının yıllık % 20 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı kiracı 25.11.2011 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, beş yıllık kira süresinin 01.10.2011 tarihinde sona erdiğini, yenilenen kira döneminde kira parasının taraflar arasında birlikte ve hak ve nesafete uygun şekilde tespit edilmesini talep etmesine karşın, davalının kabul etmeyerek kira parasını % 20 oranında artırarak yıllık 7.464 TL ( aylık 622 TL ) üzerinden hakkında icra takibi yaptığını belirterek, kira parasının 01.10.2011 tarihinden itibaren aylık 300 TL, yıllık 3.600 TL olarak tespitini talep etmiştir. Yargılama sırasında alınan 17.02.2014 tarihli bilirkişi raporunda aylık kiranın net 428 TL olabileceğinin belirtilmesi üzerine, davacı bu miktar üzerinden de aylık kira parasının tespit edilmesini kabul ettikleri beyan etmiştir. Her ne kadar saptanan bedel dava dilekçesinde talep edilen miktarın üzerinde ise de tespiti istenen kira parası mahkemece yapılan inceleme ve değerlendirme sonucu ortaya çıkacağından belirlenen miktara ilişkin davanın ıslah edilmesi gerekmediği gibi davacının talep sonucundan uzaklaştığı şeklinde de kabul edilemez” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 21.10.2014 tarih 2014/9341 E. 2014/11318 K.).
%25 Kira Artış Oranı Sınırı
11 Haziran 2022 tarihinde Resmi Gazete ’de yayınlanarak yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” uyarınca, 11 Haziran 2022 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’i geçemeyecektir.
Bu düzenleme, 5. yılını doldurmuş kira sözleşmeleri açısından etkili değildir.
%25 kira artış sınırlaması, 5. yılını dolduran kira sözleşmeleri açısından geçerli olmayıp, kiraya veren, 5 yılı dolan sözleşmeler bakımından daha yüksek bir artış oranı talep edebilecek, taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemelerinde dava açmak suretiyle kira bedelinin güncel piyasa şartlarına uygun bir bedel üzerinden yeniden belirlenmesini talep edebilecektir.
Söz konusu düzenleme, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilecek kira sözleşmeleri bakımından geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davasının Harcı
Kira bedelinin tespiti davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmalıdır.